07 điều cần biết khi ký kết hợp đồng xây dựng

1. Hợp đồng xây dựng là gì?

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

(Khoản 1 Điều 2 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

2. Các loại hợp đồng xây dựng

2.1. Loại hợp đồng theo tính chất, nội dung công việc

Hợp đồng theo tính chất, nội dung công việc hợp đồng xây dựng có các loại sau:

– Hợp đồng tư vấn xây dựng (hợp đồng tư vấn)

– Hợp đồng thi công xây dựng công trình (hợp đồng thi công xây dựng)

Hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng công trình

– Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị;

Hợp đồng tổng thầu mua sắm vật tư, thiết bị

– Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Engineering – Construction viết tắt là EC);

Hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình là hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

– Hợp đồng thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị (tiếng Anh là Engineering – Procurement viết tắt là EP);

Hợp đồng tổng thầu thiết kế và mua sắm vật tư, thiết bị;

– Hợp đồng mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình (tiếng Anh là Procurement – Construction viết tắt là PC);

Hợp đồng tổng thầu mua sắm vật tư, thiết bị và thi công xây dựng công trình;

– Hợp đồng thiết kế – mua sắm vật tư, thiết bị – thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng EPC);

Hợp đồng tổng thầu EPC

– Hợp đồng chìa khóa trao tay

– Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công

– Các loại hợp đồng xây dựng khác.

(Khoản 1 Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

2.2. Loại hợp đồng theo hình thức giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng

Hình thức giá hợp đồng, hợp đồng xây dựng có các loại sau:

– Hợp đồng trọn gói;

– Hợp đồng theo đơn giá cố định;

– Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

– Hợp đồng theo thời gian;

– Hợp đồng theo chi phí cộng phí;

– Hợp đồng xây dựng khác.

(Khoản 2 Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

2.3. Loại hợp đồng xây dựng theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng

Theo mối quan hệ của các bên tham gia trong hợp đồng, hợp đồng xây dựng có các loại sau:

– Hợp đồng thầu chính

– Hợp đồng thầu phụ

– Hợp đồng giao khoán nội bộ

– Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài

(Khoản 3 Điều 3 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

3. Nguyên tắc ký kết

Về nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng phải phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 và đảm bảo các nguyên tắc sau:

– Tại thời điểm ký kết hợp đồng bên nhận thầu phải đáp ứng điều kiện năng lực hành nghề, năng lực hoạt động theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà thầu liên danh, việc phân chia khối lượng công việc trong thỏa thuận liên danh phải phù hợp với năng lực hoạt động của từng thành viên trong liên danh. Đối với nhà thầu chính nước ngoài, phải có cam kết thuê thầu phụ trong nước thực hiện các công việc của hợp đồng dự kiến giao thầu phụ khi các nhà thầu trong nước đáp ứng được yêu cầu của gói thầu.

– Chủ đầu tư hoặc đại diện của chủ đầu tư được ký hợp đồng với một hay nhiều nhà thầu chính để thực hiện công việc. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng với nhiều nhà thầu chính thì nội dung của các hợp đồng này phải bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ trong quá trình thực hiện các công việc của hợp đồng để bảo đảm tiến độ, chất lượng, hiệu quả đầu tư của dự án đầu tư xây dựng.

– Tổng thầu, nhà thầu chính được ký hợp đồng với một hoặc một số nhà thầu phụ, nhưng các nhà thầu phụ này phải được chủ đầu tư chấp thuận, các hợp đồng thầu phụ này phải thống nhất, đồng bộ với hợp đồng thầu chính đã ký với chủ đầu tư. Tổng thầu, nhà thầu chính phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng các công việc đã ký kết, kể cả các công việc do nhà thầu phụ thực hiện.

– Giá ký kết hợp đồng không được vượt giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, thương thảo hợp đồng xây dựng, trừ khối lượng phát sinh ngoài phạm vi công việc của gói thầu được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.

Trước khi ký kết hợp đồng EPC các bên phải thỏa thuận cụ thể những nội dung chủ yếu sau:

+ Phạm vi công việc dự kiến thực hiện theo hợp đồng EPC;

+ Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, loại, cấp công trình; quy mô, công suất và phương án sản phẩm được lựa chọn, năng lực khai thác sử dụng;

+ Các thông tin về các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, địa chất công trình, địa chất thủy văn, thủy văn của khu vực nơi xây dựng công trình;

+ Các yêu cầu về thiết kế xây dựng và một số thông số thiết kế ban đầu;

+ Các phương án công nghệ, kỹ thuật, thiết bị và thương mại; xuất xứ thiết bị, sản phẩm; giải pháp về mặt công nghệ kết nối thích ứng với các hệ thống kỹ thuật hiện hữu (nếu có);

+ Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi công trình; giải pháp phòng, chống cháy, nổ thuộc phạm vi của gói thầu EPC;

+ Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng;

+ Các yêu cầu về quản lý chất lượng công trình xây dựng, thử nghiệm, vận hành chạy thử, bảo hành và bảo trì công trình;

+ Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đúng công trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng thuộc phạm vi của gói thầu EPC;

+ Danh mục và mức độ áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được sử dụng trong thiết kế, cung cấp thiết bị và thi công xây dựng công trình;

+ Các chỉ dẫn kỹ thuật đối với vật tư, thiết bị, dịch vụ kỹ thuật; quy trình vận hành từng phần và toàn bộ công trình thuộc phạm vi của gói thầu EPC;

+ Yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo đảm an toàn, phòng chống cháy nổ và những vấn đề khác;

+ Các yêu cầu liên quan đến các thủ tục phê duyệt; số lượng các loại hồ sơ, tài liệu và mốc thời gian phải nộp cho bên giao thầu;

+ Kế hoạch tiến độ thực hiện và các mốc hoàn thành những công việc, hạng mục công trình chủ yếu và toàn bộ công trình để đưa vào khai thác, sử dụng;

+ Phân định trách nhiệm giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về cung cấp điện, nước, thông tin liên lạc, đường giao thông nội bộ và các dịch vụ khác có sẵn trên công trường và việc xử lý giao diện giữa các gói thầu trong cùng một dự án xây dựng.

2. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng gồm chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng bao gồm các chi phí trong dự toán xây dựng công trình theo quy định tại Điều 135 của Luật này, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác.

(Điều 4 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

4. Nguyên tắc thực hiện

Khi thực hiện hợp đồng xây dựng, các bên hợp đồng phải đảm bảo các nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng theo quy định tại Khoản 3 Điều 138 Luật Xây dựng 2014

3. Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết khác của dự án hoặc được xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng hoặc từ dữ liệu về chi phí của các công trình tương tự đã thực hiện.

(Điều 5 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

5. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
• Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này;
• Hình thức hợp đồng bằng văn bản. Hợp đồng được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.

Thời điểm có hiệu lực:

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là

• Thời điểm ký kết hợp đồng (đóng dấu nếu có), hoặc
• Thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).

Tính pháp lý:

+ Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất mà bên giao thầu, bên nhận thầu và các bên liên quan có nghĩa vụ thực hiện;

+ Hợp đồng xây dựng có hiệu lực là cơ sở pháp lý cao nhất để giải quyết tranh chấp giữa các bên. Các tranh chấp chưa được các bên thỏa thuận trong hợp đồng sẽ được giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luật có liên quan;

+ Các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan kiểm soát, cấp phát, cho vay vốn, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán và các cơ quan có liên quan khác phải căn cứ vào nội dung hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý để thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình theo quy định, không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng

(Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

6. Thông tin về hợp đồng xây dựng

Thông tin về hợp đồng xây dựng phải được ghi trong hợp đồng, bao gồm:

• Loại hợp đồng, số hợp đồng, tên gói thầu, tên dự án, địa điểm xây dựng và căn cứ ký kết hợp đồng.
• Tên giao dịch của các bên tham gia ký kết hợp đồng
• Đại diện của các bên
• Địa chỉ đăng ký kinh doanh hay địa chỉ để giao dịch
• Mã số thuế, giấy đăng ký kinh doanh
• Số tài khoản, điện thoại, fax, e-mail
• Thời gian và địa điểm ký kết hợp đồng
• Các thông tin liên quan khác.

– Trường hợp bên nhận thầu là liên danh các nhà thầu thì phải ghi đầy đủ thông tin của các thành viên trong liên danh theo quy định tại Khoản 2 Điều này. Lưu ý trong đó phải ghi rõ thành viên đứng đầu liên danh.

(Điều 8 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

7. Căn cứ ký kết

– Các căn cứ ký kết hợp đồng xây dựng bao gồm

• Các yêu cầu về công việc cần thực hiện được các bên thống nhất
• Kết quả lựa chọn nhà thầu
• Kết quả thương thảo, hoàn thiện hợp đồng
• Các căn cứ pháp lý áp dụng có liên quan.

– Đối với hợp đồng EPC, EC, EP ngoài các căn cứ nêu ở Khoản 1 Điều này thì căn cứ ký kết hợp đồng còn bao gồm:

• Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, hoặc
• Thiết kế FEED được duyệt.

– Đối với hợp đồng chìa khóa trao tay ngoài các căn cứ nêu ở Khoản 1 Điều 9 Nghị định 37/2015/NĐ-CP thì căn cứ ký kết hợp đồng còn bao gồm nhiệm vụ thực hiện dự án, chủ trương đầu tư, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được phê duyệt.

(Điều 9 Nghị định 37/2015/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP)

Dịch vụ soạn thảo, rà soát hợp đồng xây dựng của BK & Partners

BK & Partners chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn rà soát, soạn thảo các loại hợp đồng kinh tế. Cung cấp đa dạng dịch vụ soạn thảo, rà soát hợp đồng, trong đó có hợp đồng xây dựng. Ngoài ra, chúng tôi còn cung cấp dịch vụ tư vấn quản lý lựa chọn nhà thầu, đánh giá năng lực nhà thầu xây dựng. Nhân lực của BK & Partners có nhiều chuyên môn, kinh nghiệm trong lĩnh vực hợp đồng, pháp lý dự án. Liên hệ ngay với BK & Partners để được hỗ trợ, tư vấn.

Liên hệ: